導語：亂象背(bei)后的真相和底層(ceng)邏輯。

近日，陸家嘴毒地(di)起訴(su)案直沖熱搜榜單，一舉揭開房地(di)產毒地(di)亂象內幕，事件在(zai)地(di)產界、金(jin)融界、法律界、環保(bao)界等專業領(ling)域均引起圍觀。

事實(shi)上，自去(qu)年或更早時候，事件已經(jing)開始發酵(jiao)，從目前披露的信(xin)息看，雙方經(jing)歷過交涉但因(yin)事態嚴(yan)重而未(wei)達成(cheng)意見統一(yi)，最終只能(neng)訴諸法庭，超(chao)百億賠(pei)償金(jin)直(zhi)接帶來了“冬天的第一(yi)個大瓜”。

顯(xian)然，這不(bu)是一(yi)個簡單的(de)瓜(gua)，案件涉及(ji)的(de)利益相關方眾多，還(huan)包含(han)政府部門，且在(zai)國內還(huan)沒(mei)有相關訴訟的(de)判決(jue)。對于土地(di)安全問題(ti)的(de)監管竟至(zhi)于如此疏漏，吃瓜(gua)群眾們(men)在(zai)震驚之余深感不(bu)安。

此案件中(zhong)涉案各方均系國企(qi)或官方機構，屬于“內(nei)部”矛盾，最終結論自有“內(nei)部”裁(cai)決(jue)。但就目(mu)前雙方披露的信息，已(yi)經足夠我們透過現(xian)象挖掘(jue)事物本質，這(zhe)比事件的最終結果更加重要(yao)。

案件(jian)以百億賠(pei)償金驚呆世(shi)人，但僅僅是毒地亂象的(de)冰山(shan)一角(jiao)(jiao)，本(ben)文將針對此(ci)類(lei)現象從環保的(de)角(jiao)(jiao)度展開分析。

一、在毒地上狂飆的(de)房地產

污染土地未修復達標即(ji)流入交易市場(chang)，是(shi)行業(ye)缺少基本(ben)規范、野蠻生(sheng)長的惡果。

此(ci)次事件因(yin)土(tu)(tu)地污(wu)染問(wen)題(ti)引爆，從(cong)中可清(qing)晰地觀(guan)察(cha)到(dao)土(tu)(tu)壤修復領域(yu)在需求端的(de)真實情況。

綜合分析陸家(jia)嘴毒地事件的整(zheng)個發(fa)展(zhan)過程以及同類事件的情況，可以看到環保在其中的優先級(ji)并(bing)不高，制度和監(jian)管(guan)存在嚴重漏洞。

以(yi)現在的標準看，工業(ye)遺留地塊轉(zhuan)化為房地產(chan)開發，需要(yao)進行(xing)專業(ye)的土壤無(wu)害(hai)化處理，方(fang)可施工賣房。

但在早期階段，我國并沒有完善的土壤污染的相(xiang)關標準(zhun)，更沒有土壤修復(fu)的概(gai)念。在毒地(di)上進行(xing)房地(di)產(chan)開發(fa)是件(jian)稀松平常的事，一(yi)些房地(di)產(chan)企業的發(fa)跡(ji)正是由此(ci)建立。

在(zai)二十多年的(de)房地(di)產開發(fa)歷程中，各(ge)大城市大量(liang)的(de)舊工(gong)廠被清拆搬遷，無數高(gao)樓(lou)在(zai)原用于工(gong)業(ye)的(de)地(di)塊上拔地(di)而起，尤其是長三角、珠三角等工(gong)業(ye)較發(fa)達地(di)區。

在工業(ye)轉(zhuan)商業(ye)的過(guo)程中，充(chong)斥著大(da)量的不合規，也就是(shi)說至今仍然有大(da)量的居民住在毒地之(zhi)上。

開發商之(zhi)所以有強(qiang)烈(lie)的意愿去開發這種容(rong)易暴雷的工(gong)業用地，其中的一個重要原因是這種地價格相對便宜。

另(ling)一方面，在炒房(fang)致富的(de)(de)時(shi)代浪潮裹挾(xie)下，人們對于買房(fang)達到了近乎狂熱的(de)(de)地步。據了解(jie)，在一段(duan)時(shi)間內，「毒(du)地」的(de)(de)影(ying)響幾乎可以忽(hu)略，完全被學區、地鐵(tie)、商業配(pei)套等(deng)因素抹平。

“土地(di)問題當然重要，但不(bu)會讓你有(you)那(nei)么(me)多(duo)時間去考慮”，“買，壓(ya)力大(da)；不(bu)買，壓(ya)力更大(da)”，“將來出(chu)現(xian)了(le)什(shen)么(me)問題，再(zai)說吧……”，這是相當一部分人的購房觀念，不(bu)管(guan)上(shang)什(shen)么(me)車(che)，先上(shang)車(che)。

在這樣的(de)時代背景下(xia)，大批毒(du)地房產流入交易市場，大量“未批先建”、“環評造假(jia)”、“安全不達(da)標”等問(wen)題被(bei)深埋地下(xia)。

而這(zhe)一(yi)領(ling)域的核心法律《中(zhong)華(hua)人(ren)民共和國土壤污(wu)染(ran)防治法》在 2019 年才(cai)正式施行(xing)，晚于(yu)陸(lu)家嘴案(an)毒地開(kai)發時間（2016年）。

陸家嘴在(zai)《重(zhong)大資(zi)產購(gou)買報告書》的(de)重(zhong)大風險提示中(zhong)，列明了(le)包括交易無法獲批、攤薄即期回報等在(zai)內的(de)風險項，唯(wei)獨沒有“開發地塊(kuai)曾作(zuo)為原焦化(hua)廠粗苯車間、焦油(you)生(sheng)產車間和煤化(hua)工區域舊址產生(sheng)”的(de)土地污染風險， 而這恰恰成了(le)后期最(zui)大的(de)雷(lei)。

監管體制(zhi)的(de)(de)滯后導致毒地(di)的(de)(de)不合規開發(fa)頻頻發(fa)生，足見環(huan)保(bao)(bao)在此領域的(de)(de)威懾(she)力和參(can)與度之微弱，這(zhe)也是這(zhe)次事(shi)件(jian)作(zuo)為一個環(huan)境安全(quan)事(shi)件(jian)，在地(di)產(chan)界(jie)(jie)、金(jin)融界(jie)(jie)、法律界(jie)(jie)受到關注度遠高于(yu)環(huan)保(bao)(bao)界(jie)(jie)的(de)(de)原(yuan)因。

二、將環(huan)保(bao)置之度外的(de)賭局

陸家嘴毒(du)地事件是一(yi)個(ge)(ge)典型的(de)房地產擴張(zhang)失控的(de)案例，同類事件中有一(yi)個(ge)(ge)顯(xian)著(zhu)的(de)內核(he)——賭。

此(ci)案涉案雙方均是國企，但并(bing)未在(zai)合(he)(he)規上恪守本(ben)分，甚至有些無下限，這嚴重不符(fu)合(he)(he)國企屬性和所謂擔當。

陸家嘴是上(shang)海國資控股的老牌(pai)房地產上(shang)市(shi)公司，以其身(shen)份、名望、專(zhuan)業性(xing)、經歷都不應該把學校(xiao)、住宅建在(zai)安全指標嚴(yan)重超標的毒地之上(shang)，因(yin)為這會同時抹黑(hei)“房地產”、“國企”、“上(shang)海市(shi)”三者，前一者已經黑(hei)了(le)，再抹一下(xia)無所(suo)謂(wei)，抹黑(hei)后兩者后果(guo)就嚴(yan)重了(le)。

專業機構干出不(bu)(bu)專業的(de)事，明(ming)知不(bu)(bu)可為(wei)而為(wei)之的(de)原因(yin)就在于一(yi)個(ge)“賭”字上(shang)，縱觀(guan)整個(ge)事件(jian)過程(cheng)，各方在諸多環(huan)節的(de)決策中(zhong)都在“賭”，最(zui)終在外部環(huan)境(jing)的(de)巨變之下演變成了一(yi)場失敗的(de)賭局(ju)。

涉案地塊從始至終經歷了三(san)個(ge)階段的“賭博”：

第一階段是地(di)(di)塊(kuai)(kuai)原持有方捂地(di)(di)數(shu)年(nian)賭(du)地(di)(di)價(jia)上漲，結果在 2016 年(nian)高(gao)價(jia)賭(du)贏(ying)，此時正值房地(di)(di)產的(de)瘋狂增(zeng)長期，經歷 222 輪報價(jia)競(jing)爭，地(di)(di)塊(kuai)(kuai)以(yi) 85.25 億元出手。出手地(di)(di)塊(kuai)(kuai)的(de)程(cheng)序是否合規真(zhen)實目(mu)前來看嚴重存疑，這(zhe)也在賭(du)局的(de)范(fan)圍(wei)。

第二階段是(shi)開發方拿到地塊(kuai)后繼(ji)續賭(du)(du)(du)，只不過這(zhe)個階段要賭(du)(du)(du)的就多了，一(yi)方面要賭(du)(du)(du)房價持(chi)續上漲，另一(yi)方面要賭(du)(du)(du)“毒地開發”能(neng)夠過關(guan)。

結果兩方面都沒有賭(du)贏，開(kai)發(fa)中途“毒地”事件曝光，已建(jian)成房屋停止銷售，投(tou)資百億的(de)區域綜合體項目(mu)淪為空城(cheng)，一個巨(ju)坑出(chu)現在開(kai)發(fa)方面前。

第三(san)階段是開發方將地(di)塊原持有方告上法庭，將糾紛訴諸法律途徑，索賠 100.4 億元，此(ci)環節(jie)則在賭(du)通過賠償避免巨大損失。

一(yi)場充斥著(zhu)“毒”和(he)“賭”的訴訟(song)大案就此產生。在(zai)整個過程中，環保幾乎被(bei)置之度外。

更加可(ke)怕的是，這場(chang)賭局貌似是在賭市(shi)場(chang)、賭驗(yan)收、賭監管，但最終會悲涼地發現，賭局歸根結底賭的是接盤(pan)俠或者(zhe)說韭菜們的信息(xi)不對稱和地位不對等(deng)。

試想(xiang)，如果產(chan)品已經完(wan)全從開發(fa)者(zhe)到了消費者(zhe)手中，那(nei)又將是一場漫漫無期(qi)的維權之路(lu)了。

目(mu)(mu)前涉(she)事項目(mu)(mu)的(de)主體建筑已經(jing)完工(gong)，這(zhe)意味著(zhu)在這(zhe)幾年中工(gong)作在這(zhe)個工(gong)地上的(de)建筑工(gong)人們，已經(jing)在毒地中暴露了(le)很長時間。

現在(zai)雙(shuang)方在(zai)為各自(zi)的(de)利(li)益打官司索賠，可從頭到(dao)尾(wei)都沒有人站出來去關(guan)心那(nei)些工人們(men)的(de)現狀，評估他們(men)受(shou)到(dao)的(de)傷(shang)害。最無(wu)辜(gu)的(de)人，卻承(cheng)擔了最大(da)的(de)風險(xian)。

這是一場將(jiang)環保置之度(du)外的賭局，也是監管缺(que)失下資(zi)本的任(ren)性。

三、土(tu)壤修復的(de)困境(jing)與破局

從環保產業角度看，土(tu)壤修復領(ling)域(yu)存在(zai)一(yi)個巨(ju)大(da)的反差(cha)，一(yi)方(fang)面毒(du)地(di)事件由來已久、頻頻發(fa)(fa)生，給各(ge)方(fang)帶來了巨(ju)大(da)損失，而另(ling)一(yi)方(fang)面土(tu)壤修復領(ling)域(yu)的發(fa)(fa)展十分慘淡(dan)。

造成這種反差的原(yuan)因是土壤修(xiu)復領域目前(qian)尚處于初級階(jie)段(duan)，存在一系列不足之處，比(bi)如：

責任主體不明確，監(jian)管體系不完善，缺乏土壤污染修復技術政策、標準等，問題由誰解決(jue)、怎么(me)解決(jue)很多時候是一本(ben)糊涂賬。

與霧(wu)霾、水污染等環境問題相比，土(tu)壤污染具有隱蔽性(xing)、不(bu)可見(jian)性(xing)，民眾認知相對不(bu)足(zu)。

土壤修復工程項目投資(zi)較高，需要大量(liang)的修復資(zi)金(jin)(jin)，在(zai)責任主(zhu)體不明(ming)確(que)的情況下，資(zi)金(jin)(jin)主(zhu)要靠政府投入，資(zi)金(jin)(jin)投入嚴重不足。

土(tu)壤修(xiu)復(fu)是一個(ge)長期的(de)過程，特別是對于(yu)規模較大的(de)修(xiu)復(fu)工程，無論采用何種修(xiu)復(fu)技(ji)術，短(duan)時間內(nei)不能完全(quan)修(xiu)復(fu)。

……

這些問題(ti)的同(tong)時(shi)存在(zai)，讓(rang)很(hen)多未治(zhi)理達標的地塊不清不楚地成(cheng)為了地產市場的香餑(bo)餑(bo)，沒出(chu)事(shi)就算(suan)蒙混過關，出(chu)了事(shi)就推(tui)諉扯皮。

在(zai)土壤修復(fu)的(de)(de)整個(ge)環(huan)(huan)節(jie)中，常(chang)常(chang)能(neng)看到調查單(dan)(dan)(dan)位、環(huan)(huan)境檢(jian)測單(dan)(dan)(dan)位、風險評估(gu)單(dan)(dan)(dan)位、修復(fu)方案(an)編(bian)制單(dan)(dan)(dan)位、土壤修復(fu)單(dan)(dan)(dan)位、修復(fu)效果評估(gu)單(dan)(dan)(dan)位、生(sheng)態(tai)環(huan)(huan)境部門、評審(shen)(shen)專家(jia)、環(huan)(huan)評單(dan)(dan)(dan)位、環(huan)(huan)評評審(shen)(shen)專家(jia)等一(yi)連串參與機構，但仍(reng)然不能(neng)阻(zu)止毒(du)地(di)違規開發的(de)(de)發生(sheng)，冗雜的(de)(de)程(cheng)序反而讓追(zhui)責變得更加困難(nan)。

當(dang)監管失去效力，這(zhe)個(ge)鏈條上(shang)的所有機構都容易陷入(ru)利益(yi)的驅使，甚至是有關(guan)部(bu)門。

以徐州(zhou)市某(mou)區某(mou)地(di)(di)產項目為例，在“毒(du)(du)地(di)(di)”風波中(zhong)，當地(di)(di)環保局在土地(di)(di)污染調查(cha)過程中(zhong)，事發(fa)前后態度截然不同，有當地(di)(di)房企人(ren)士就(jiu)提出質疑(yi)：“當地(di)(di)環保部門當時知道該(gai)地(di)(di)塊存在土壤污染問題而故(gu)意隱瞞，再(zai)者(zhe)就(jiu)是在毒(du)(du)地(di)(di)處理過程中(zhong)，未按照(zhao)嚴格檢查(cha)標準，修復治理落實不到位。”

同樣的(de)情況，這也是此(ci)次(ci)陸家(jia)嘴將“蘇州國家(jia)高新技術產業開發區管理(li)委(wei)員會(hui)”、“蘇州市自然(ran)資源和規劃局”等政府部門告上(shang)法庭的(de)原因。

也(ye)就是說，土壤修(xiu)復(fu)從(cong)監管到需(xu)求、到配套產(chan)業還沒有完全打通，這也(ye)是土壤修(xiu)復(fu)領(ling)域(yu)(yu)的(de)(de)產(chan)業化程度遠不(bu)如(ru)水(shui)處理、大氣(qi)治(zhi)理領(ling)域(yu)(yu)的(de)(de)原因(yin)。

那么，土壤修復的破(po)局點(dian)何在(zai)？

從大量涉及土地(di)污染糾(jiu)紛(fen)的(de)案例中(zhong)可以(yi)看到，其中(zhong)最(zui)大的(de)問題就是權責不明、監管不力(li)，這一關鍵節(jie)點(dian)的(de)失守是毒地(di)亂象頻發的(de)根本(ben)，所以(yi)，土壤(rang)修復領域發展困境(jing)的(de)破局點(dian)全在于此。

當然(ran)，從另一個角度(du)看，這類事件(jian)的曝(pu)光和社會的關注將會促(cu)進土壤(rang)修復領域的發展。

結語：環保終(zhong)將從混亂走向法制

陸家嘴(zui)毒地(di)案是房地(di)產(chan)下行(xing)趨勢下的一個注腳，或(huo)許也將成為土壤修復的轉折性事件。

將環(huan)保置之度外的賭局，之所以再(zai)難暢行，是因為時代(dai)變了：

一方面(mian)(mian)是房地產(chan)市場變天，市場到頂(ding)，泡沫在破滅，人們對房子(zi)的(de)認(ren)知趨(qu)于理性；另一方面(mian)(mian)社會的(de)環境(jing)安(an)全意識在無數環境(jing)安(an)全事件中有(you)極大的(de)提(ti)升，人們不會再為毒地上的(de)房子(zi)買(mai)單。

環保領域在發生(sheng)一個(ge)重(zhong)大變化，即從(cong)混亂走(zou)向(xiang)法制，這將是于全社會和環保產業(ye)有(you)益的變革。

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