導語：亂象背后的真相和底層邏輯。

近日，陸家嘴毒地起訴案直沖熱搜榜單，一舉揭開房地產毒地亂象內幕，事件在地產界、金融界、法律界、環保界等專業領域均引起圍觀。

事實上，自去年或更早時候，事件已經開始發酵，從目前披露的信息看，雙方經歷過交涉但因事態嚴重而未達成意見統一，最終只能訴諸法庭，超百億賠償金直接帶來了“冬天的第一個大瓜”。

顯然，這不是一個簡單的瓜，案件涉及的利益相關方眾多，還包含政府部門，且在國內還沒有相關訴訟的判決。對于土地安全問題的監管竟至于如此疏漏，吃瓜群眾們在震驚之余深感不安。

此案件中涉案各方均系國企或官方機構，屬于“內部”矛盾，最終結論自有“內部”裁決。但就目前雙方披露的信息，已經足夠我們透過現象挖掘事物本質，這比事件的最終結果更加重要。

案件以百億賠償金驚呆世人，但僅僅是毒地亂象的冰山一角，本文將針對此類現象從環保的角度展開分析。

一、在毒地上狂飆的房地產

污染土地未修復達標即流入交易市場，是行業缺少基本規范、野蠻生長的惡果。

此次事件因土地污染問題引爆，從中可清晰地觀察到土壤修復領域在需求端的真實情況。

綜合分析陸家嘴毒地事件的整個發展過程以及同類事件的情況，可以看到環保在其中的優先級并不高，制度和監管存在嚴重漏洞。

以現在的標準看，工業遺留地塊轉化為房地產開發，需要進行專業的土壤無害化處理，方可施工賣房。

但在早期階段，我國并沒有完善的土壤污染的相關標準，更沒有土壤修復的概念。在毒地上進行房地產開發是件稀松平常的事，一些房地產企業的發跡正是由此建立。

在二十多年的房地產開發歷程中，各大城市大量的舊工廠被清拆搬遷，無數高樓在原用于工業的地塊上拔地而起，尤其是長三角、珠三角等工業較發達地區。

在工業轉商業的過程中，充斥著大量的不合規，也就是說至今仍然有大量的居民住在毒地之上。

開發商之所以有強烈的意愿去開發這種容易暴雷的工業用地，其中的一個重要原因是這種地價格相對便宜。

另一方面，在炒房致富的時代浪潮裹挾下，人們對于買房達到了近乎狂熱的地步。據了解，在一段時間內，「毒地」的影響幾乎可以忽略，完全被學區、地鐵、商業配套等因素抹平。

“土地問題當然重要，但不會讓你有那么多時間去考慮”，“買，壓力大；不買，壓力更大”，“將來出現了什么問題，再說吧……”，這是相當一部分人的購房觀念，不管上什么車，先上車。

在這樣的時代背景下，大批毒地房產流入交易市場，大量“未批先建”、“環評造假”、“安全不達標”等問題被深埋地下。

而這一領域的核心法律《中華人民共和國土壤污染防治法》在 2019 年才正式施行，晚于陸家嘴案毒地開發時間（2016年）。

陸家嘴在《重大資產購買報告書》的重大風險提示中，列明了包括交易無法獲批、攤薄即期回報等在內的風險項，唯獨沒有“開發地塊曾作為原焦化廠粗苯車間、焦油生產車間和煤化工區域舊址產生”的土地污染風險， 而這恰恰成了后期最大的雷。

監管體制的滯后導致毒地的不合規開發頻頻發生，足見環保在此領域的威懾力和參與度之微弱，這也是這次事件作為一個環境安全事件，在地產界、金融界、法律界受到關注度遠高于環保界的原因。

二、將環保置之度外的賭局

陸家嘴毒地事件是一個典型的房地產擴張失控的案例，同類事件中有一個顯著的內核——賭。

此案涉案雙方均是國企，但并未在合規上恪守本分，甚至有些無下限，這嚴重不符合國企屬性和所謂擔當。

陸家嘴是上海國資控股的老牌房地產上市公司，以其身份、名望、專業性、經歷都不應該把學校、住宅建在安全指標嚴重超標的毒地之上，因為這會同時抹黑“房地產”、“國企”、“上海市”三者，前一者已經黑了，再抹一下無所謂，抹黑后兩者后果就嚴重了。

專業機構干出不專業的事，明知不可為而為之的原因就在于一個“賭”字上，縱觀整個事件過程，各方在諸多環節的決策中都在“賭”，最終在外部環境的巨變之下演變成了一場失敗的賭局。

涉案地塊從始至終經歷了三個階段的“賭博”：

第一階段是地塊原持有方捂地數年賭地價上漲，結果在 2016 年高價賭贏，此時正值房地產的瘋狂增長期，經歷 222 輪報價競爭，地塊以 85.25 億元出手。出手地塊的程序是否合規真實目前來看嚴重存疑，這也在賭局的范圍。

第二階段是開發方拿到地塊后繼續賭，只不過這個階段要賭的就多了，一方面要賭房價持續上漲，另一方面要賭“毒地開發”能夠過關。

結果兩方面都沒有賭贏，開發中途“毒地”事件曝光，已建成房屋停止銷售，投資百億的區域綜合體項目淪為空城，一個巨坑出現在開發方面前。

第三階段是開發方將地塊原持有方告上法庭，將糾紛訴諸法律途徑，索賠 100.4 億元，此環節則在賭通過賠償避免巨大損失。

一場充斥著“毒”和“賭”的訴訟大案就此產生。在整個過程中，環保幾乎被置之度外。

更加可怕的是，這場賭局貌似是在賭市場、賭驗收、賭監管，但最終會悲涼地發現，賭局歸根結底賭的是接盤俠或者說韭菜們的信息不對稱和地位不對等。

試想，如果產品已經完全從開發者到了消費者手中，那又將是一場漫漫無期的維權之路了。

目前涉事項目的主體建筑已經完工，這意味著在這幾年中工作在這個工地上的建筑工人們，已經在毒地中暴露了很長時間。

現在雙方在為各自的利益打官司索賠，可從頭到尾都沒有人站出來去關心那些工人們的現狀，評估他們受到的傷害。最無辜的人，卻承擔了最大的風險。

這是一場將環保置之度外的賭局，也是監管缺失下資本的任性。

三、土壤修復的困境與破局

從環保產業角度看，土壤修復領域存在一個巨大的反差，一方面毒地事件由來已久、頻頻發生，給各方帶來了巨大損失，而另一方面土壤修復領域的發展十分慘淡。

造成這種反差的原因是土壤修復領域目前尚處于初級階段，存在一系列不足之處，比如：

責任主體不明確，監管體系不完善，缺乏土壤污染修復技術政策、標準等，問題由誰解決、怎么解決很多時候是一本糊涂賬。

與霧霾、水污染等環境問題相比，土壤污染具有隱蔽性、不可見性，民眾認知相對不足。

土壤修復工程項目投資較高，需要大量的修復資金，在責任主體不明確的情況下，資金主要靠政府投入，資金投入嚴重不足。

土壤修復是一個長期的過程，特別是對于規模較大的修復工程，無論采用何種修復技術，短時間內不能完全修復。

……

這些問題的同時存在，讓很多未治理達標的地塊不清不楚地成為了地產市場的香餑餑，沒出事就算蒙混過關，出了事就推諉扯皮。

在土壤修復的整個環節中，常常能看到調查單位、環境檢測單位、風險評估單位、修復方案編制單位、土壤修復單位、修復效果評估單位、生態環境部門、評審專家、環評單位、環評評審專家等一連串參與機構，但仍然不能阻止毒地違規開發的發生，冗雜的程序反而讓追責變得更加困難。

當監管失去效力，這個鏈條上的所有機構都容易陷入利益的驅使，甚至是有關部門。

以徐州市某區某地產項目為例，在“毒地”風波中，當地環保局在土地污染調查過程中，事發前后態度截然不同，有當地房企人士就提出質疑：“當地環保部門當時知道該地塊存在土壤污染問題而故意隱瞞，再者就是在毒地處理過程中，未按照嚴格檢查標準，修復治理落實不到位。”

同樣的情況，這也是此次陸家嘴將“蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會”、“蘇州市自然資源和規劃局”等政府部門告上法庭的原因。

也就是說，土壤修復從監管到需求、到配套產業還沒有完全打通，這也是土壤修復領域的產業化程度遠不如水處理、大氣治理領域的原因。

那么，土壤修復的破局點何在？

從大量涉及土地污染糾紛的案例中可以看到，其中最大的問題就是權責不明、監管不力，這一關鍵節點的失守是毒地亂象頻發的根本，所以，土壤修復領域發展困境的破局點全在于此。

當然，從另一個角度看，這類事件的曝光和社會的關注將會促進土壤修復領域的發展。

結語：環保終將從混亂走向法制

陸家嘴毒地案是房地產下行趨勢下的一個注腳，或許也將成為土壤修復的轉折性事件。

將環保置之度外的賭局，之所以再難暢行，是因為時代變了：

一方面是房地產市場變天，市場到頂，泡沫在破滅，人們對房子的認知趨于理性；另一方面社會的環境安全意識在無數環境安全事件中有極大的提升，人們不會再為毒地上的房子買單。

環保領域在發生一個重大變化，即從混亂走向法制，這將是于全社會和環保產業有益的變革。

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